Корсун Сергей Владимирович

Подтверждение финансового состояния и целевого использования средств застройщика (при долевом строительстве по договорам с населением)

Аудит целевого использования привлекаемых на строительство объектов долевого строительства средств должен проводить застройщик 1 раз в год за свой счёт в соответствии с ч.9 п.5 Указа Президента Республики Беларусь от 06.06.2013 № 263 "О долевом строительстве объектов в Республике Беларусь".

В 3-дневный срок после получения аудиторского заключения представляет копию аудиторского заключения в местные исполнительные и распорядительные органы, выдавшие разрешительную документацию на долевое строительство объекта строительства, а также размещает информацию о результатах аудита в месте, доступном для ознакомления, по своему месту нахождения. Дольщик вправе ознакомиться с аудиторским заключением в полном объёме.

В ходе аудита целевого использования привлекаемых на строительство объектов долевого строительства средств проверяются:
1) правоустанавливающие документы (свидетельство о государственной регистрации, учредительных документов, положения о филиалах, представительствах, иных обособленных подразделениях, специальные разрешения (лицензии) на право осуществления лицензируемых видов деятельности);
2) документация, регламентирующей организацию долевого строительства на объекте, включая:
- проектную документацию, прошедшую государственную экспертизу;
- договоры строительного подряда на строительство многоквартирного жилого дома и (или) иных объектов недвижимости (если строительство не ведётся застройщиком собственными силами);
- разрешения на производство строительно-монтажных работ для строительства многоквартирного жилого дома и (или) иных объектов недвижимости; иных документов, связанных со строительством;
3) расчёты по налогам, в государственные внебюджетные фонды, а также отсутствие задолженности по платежам в бюджет на момент привлечения средств дольщиков.
Проверка указанных разделов влечёт аудит практически всех участков бухгалтерского учёта застройщика, алгоритм формирования которых связан с расчётом налогов и платежей в бюджет;
4) движение денежных средств по счетам застройщика и дольщика в банке (анализ движения платежей, их целевая направленность);
5) расчёты застройщика с покупателями и заказчиками, с поставщиками и подрядчиками, с прочими контрагентами;
6) расчёты по оплате труда и прочим расчётам с подотчётными лицами;
7) формирование стоимости строительства и определения прибыли;
8) обоснованность действий застройщика при изменении стоимости строительства, в том числе изменения цены объекта строительства.

Также проводится обязательный аудит правильности расчёта показателей оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика, осуществляющего долевое строительство жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирных или блокированных жилых домах, одноквартирных жилых домов и (или) иных объектов недвижимости (коэффициента обеспеченности обязательств – не более 1,5, норматива безубыточности – не менее 2) – на основании п.2 постановления Совета Министров Республики Беларусь от 22.11.2013 № 1007.

Расчёт коэффициента обеспеченности обязательств представляется в местный исполнительный и распорядительный орган по истечении 2-го и 4-го кварталов, расчёт норматива безубыточности - ежегодно до 30 апреля, в составе сведений, представляемых в соответствии с Положением о порядке составления и представления сведений застройщиками, осуществляющими долевое строительство жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирных или блокированных жилых домах, одноквартирных жилых домов и (или) иных объектов недвижимости, утверждённым постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 22.11.2013 № 1007.

По итогам аудита долевого строительства выдаётся аудиторское заключение, что согласно данным банковских документов по специальным счетам, данным регистров бухгалтерского учёта, данным промежуточной бухгалтерской отчётности, а также представленным для аудита первичным учётным документам коэффициенты обеспеченности обязательств организации-застройщика рассчитаны верно и не содержат искажений.
В соответствии с пунктом 2 постановления Совета Министров Республики Беларусь от 22.11.2013 № 1007 “О дополнительных требованиях к застройщикам, осуществляющим долевое строительство жилых (или) нежилых помещений в многоквартирных или блокированных жилых домах, одноквартирных жилых домов и (или) иных объектов недвижимости” коэффициенты обеспеченности обязательств организация по состоянию на 30 июня 2016 г., определяемые на основании данных бухгалтерского учёта по каждому многоквартирному или блокированному, одноквартирному жилому дому и (или) иному объекту недвижимости путём деления суммы денежных средств, поступивших на специальные счета застройщика (открываемые по каждому объекту строительства) в соответствии с условиями договоров создания объектов долевого строительства, на сумму фактически произведённых затрат по строительству каждого многоквартирного или блокированного, одноквартирного жилого дома и (или) иного объекта недвижимости, рассчитаны верно и не содержат искажений.
Показатели коэффициентов обеспеченности обязательств организации позволяют сделать вывод об их соответствии показателям оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика, осуществляющего долевое строительство жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирных или блокированных жилых домах, одноквартирных жилых домов и (или) иных объектов недвижимости, установленным пунктом 2 постановления Совета Министров Республики Беларусь от 22.11.2013 № 1007 “О дополнительных требованиях к застройщикам, осуществляющим долевое строительство жилых (или) нежилых помещений в многоквартирных или блокированных жилых домах, одноквартирных жилых домов и (или) иных объектов недвижимости”.